每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

过去一年，作为首家完成了境内和境外债务整体重组的房企，富力地产（HK02777，股价0.870港元，市值32.65亿港元）过得依旧不平静。

在2023年最后两天，创始人之一的张力辞任富力地产董事及行政总裁，此前他因为曾被指控在美国涉嫌行贿一事引发市场关注。

更重要的是，富力地产仍然深陷债务困境，虽然酒店营业额可以抵消物业销售额的下滑，但其还是在2023年出现巨额亏损。年报显示，2023年富力地产现实总营业额362亿元，同比增长1.62%，自2020年度以来的首次增长；净亏损199.47亿元，而2022年度净亏损157.79亿元；归母应占亏损201.64亿元，同比增大28.14%。

富力地产在年报中表示，过去两个财政年度内，财务亏损主要来自会计处理，而非实际现金流量亏损。随着市场逐渐稳定，预期任何减值将进一步缩小。2023年，针对集团面对的纠纷及可能到期的应付款项，管理层已成功解决问题或已在当前环境下寻求友好解决方案。

对于2024年，富力地产指出，在当前环境下，没有单一的经营对策或方法。市场波动及避险情绪已使行业回归房地产开发的根本，即资本及现金回笼。“本集团将重点开发预售，以恢复贷款银行和投资者的信心。在当前的市场环境，推动预售的务实方法是确定可售物业并变现。当房地产行业随着时间展现出有能力维持经常性现金流水平，将回复正增长和收益，并吸引资本投资。”

重点放在已落成待售物业

在2023年，富力地产的总营业额主要来源于物业销售业务，物业销售额达到278亿元，其中包括已售出并确认的建筑面积300万平方米，平均每平方米售价为9,270元，相较于2022年有所上涨。与此同时，酒店业务的营业额同比增长54%至63.65亿元，有效抵消了物业销售额的部分下滑影响。

报告期内，富力地产的毛利为19.19亿元，而2022年度毛利为38.27亿元。富力地产表示，毛利下降主要由于2023年期间就存货作出减值准备约37.18亿元（2022年为14.14亿元）。除去存货减值准备后的物业发展毛利率为13.1%，而2022年为16.5%。

对于巨额净亏损的原因，富力地产解释称，主要来自四个方面的影响：一是房地产市场持续低迷，导致房地产开发收入和毛利下降；二是发展中物业及已落成持作待售物业减值准备增加；三是投资物业公允价值亏损增加；四是以前年度确认税项亏损相关的递延所得税资产冲销。

“市场情绪低迷，对实现稳定的月度预售有一定挑战。公司仍持有庞大的土地储备及发展中项目或已落成物业，因此继续积极探索如何通过预售产生现金流。”

2023年，富力地产新增土地的总可售面积约17.3万平方米。截至2023年12月31日，其土地储备的总建筑面积约5639万平方米，其中总可售面积约4355.4万平方米。从区域来看，总可售面积最多的是华北地区，约有1042万平方米，海外还有约304万平方米。

“由于现时买家高度警惕竣工风险，本集团的预售策略重点放在已落成待售物业，或发展周期即将结束的成熟项目。倘若本集团持有待售资产或已落成物业，销售团队于市场透过出售单位以获取现金。随着近期实施政策调整及刺激经济措施，部分地区的物业交易有所加快。本集团将继续推出新落成项目，并积极推销剩余存货以产生可用现金。”富力地产如是表示。

今年债务再展期面临挑战

截至2023年12月31日，富力地产的借款总额为1,273.0亿元（2022年同期为1,266.6亿元），借款总额的融资来源包括银行借款、离岸美元优先票据、境内债券，以及信托贷款及其他借款，分别占42%、30%、10%及18%。富力地产从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度，其中约1,187.1亿元（2022年为1,163.4亿元）尚未动用。

其中，一年内、一年至五年内及五年后到期的借款分别占负债总额的38%、55%及7%。年内偿还的银行贷款为39.4亿元，而新增银行贷款为10.2亿元。但现金方面，富力地产包括作特殊用途而受限的资金在内的总现金仅为57.4亿元，同比下降53.33%。

“预售所产生的现金流已无法满足再融资或偿付成本的需要，令财务困境加速恶化，并呈螺旋式下降，情况更达到难以控制的地步。”富力地产表示，2023年公司重点避免财务困境，以免财务状况恶化对经营状况造成更多不利影响。针对公司面对的纠纷及可能到期的应付款项，管理层已成功解决问题或已在当前环境下寻求友好解决方案。对于未解决事项相关的负债，管理层迄今已设法积极寻求解决方案或有充分的理由驳回索赔。

“2023年，本集团也成功避免了重大财务困境及贷方的法律诉讼，以免对本集团造成不利影响。在2024年，这仍是一项关键任务，因为在当前现金流环境下，票据及贷款的偿还能力预计将变得更加重要和具有挑战性。”富力地产认为，公司近年来能延期还款和偿付利息的，在2024年不再可行，除非能延期或修订条款。管理层认为，如果能积极接触股东，解决其关切并提供可行的执行计划，将会获得他们的支持。

在出售资产方面，富力地产2023年成功出售的项目较2022年有所减少。其也在年报中披露：“由于市场不明朗及融资成本上升，出售其他资产的步伐有所放缓，但本集团认为其投资组合中的部分资产优质且具吸引力。因此，管理层有信心，未来这些资产将在出售完成时产生现金流。”

每日经济新闻

网友看法

1、网友曲中人：还预售，盖个大门就预售吗？

2、网友溜溜的铁马：石家庄南豆村拆迁十年了回迁房不盖过渡费不给老人死两辈子了都叫天天不应叫地地不灵，就是富力开发的

3、网友兵哥哥：这些负债企业的房远离！还预售？现房都卖不出去

4、网友爬地板捡钱：开发预售——最后套一波[捂脸][捂脸]

5、网友迎风张口胖二斤：包头昆北富丽华庭的物业真实垃圾

6、网友zx一直在飞的猪：太原富力壹品赶紧移交物业吧，没暖气，没备案

7、网友蔡佳69513283：我买的房子5年了你都还没有给我啊[流泪][流泪][流泪]

8、网友去病弃疾：转发了